- 歡迎訪問龍騰官網！龍騰國信是專業(yè)的工程審計和造價咨詢公司，具有甲級造價資質的全過程造價事務所，業(yè)務涉及BIM項目設計,工程造價鑒定,預算編制,工程竣工結算，招標代理等。合作熱線：李主任 158 7325 3255
樓市變天 政策引動租購并舉時代來臨 阿里入局
龍騰造價 l 2017-08-11 09:02:48
日前深圳市住建局起草的《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》昨日被爆出，其文件最大亮點在于：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環(huán)節(jié)，都將由國家主導完成，大量改造住宅只租不售。深圳有望成為國內第一個實現(xiàn)“住房公有制”主導的城市。
同時，媒體報道，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創(chuàng)新業(yè)務事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰(zhàn)略合作，將共同打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的平臺化管理。同時，淘寶評價體系、芝麻信用體系的引入，有望讓杭州人率先過上“免押金”租房的生活，進入信用租房時代。
實際上，“購租并舉”將是中國房地產業(yè)發(fā)展新方向的事實已經是很明顯了。
去年底召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。今年7月，住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），選擇廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。
種種跡象表明，我國部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向“租購并舉”。當前的實際情況顯示，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發(fā)商100%自持，而不少房地產公司也已開始探索自持長租公寓的經營模式；另一方面，利用農民集體建設用地建設的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。
土地政策助力租賃房
《通知》表示，當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。
“租購并舉”的邏輯則是在供給側增加有效的住房供應，在租賃和購房兩端同時發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場預期，使房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租嚴重失衡。
打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力?！锻ㄖ分赋?，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應；還明確提出，在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。
房企布局長租公寓
在政策的引導下，房企也開始布局租賃房市場。越來越多的開發(fā)商意識到，資產管理將成為未來競爭的另一種能力。
早在去年11月，北京首批控地價限房價的土地進入競拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。
萬科則是最早進入長租公寓市場的地產商，2015年就單獨成立了租賃公寓業(yè)務部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年12月，萬科拿下北京海淀的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬科在廣州拿下兩宗自持宅地，自持比例分別為50%和55%；6月，萬科又在佛山拿下一宗自持比例為100%的宅地。
除了萬科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進行了自持土地的嘗試。也有開發(fā)商正在加速進入，作為入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領寓，在半年時間規(guī)模已達到5000間，并提出5年20萬間集中式公寓，進入行業(yè)前三的業(yè)務目標。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過不同方式介入租賃房市場。
目前，業(yè)界對房企競拍自持用地的爭論焦點集中在盈利模式和回報率上。過去，開發(fā)商依靠高周轉做大規(guī)模，但自持用地卻會拖低資金使用率，在短期內，自持產品無法變現(xiàn)。
在7月召開的電話銷售會議上，萬科董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷售型的高周轉模式，但萬科在北京、佛山等城市適當拿一些全自持物業(yè)，是為未來轉型經營性物業(yè)做鋪墊。
一位房企高管表示：“如果你沒有在紅利收割期來之前提前布局，那你怎么可能享受到時的紅利呢。”
試點集體土地建租賃房
除國有土地外，利用農村集體建設用地建設租賃性住房成為未來租賃房發(fā)展的另一個亮點。
作為超大城市，早在2011年，北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。
從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
北京住建委近日表示，今后5年，北京將進一步加大租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，主要通過集體建設用地安排。
建設在集體土地上的租賃住房如何進入市場？北京住建委表示，北京市利用集體土地建設的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，入住項目統(tǒng)一設置租賃管理服務站，提升服務管理水平，提高承租家庭的歸屬感和生活質量。
集體建設用地上的租賃住房要實現(xiàn)的是政府、社會、農民和住房保障家庭的共建共贏共享。“為了保障農民利益，租賃住房由政府按市場價格躉租過來，再向保障房家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。”北京住建委相關負責人說。
外界之所以關注集體土地建租賃房，根源在于這與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。
集體土地與國有土地所有權有所不同，屬于農村集體所有。國家法律規(guī)定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬于農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。
因此，在集體建設用地上建設租賃住房，并集中向城市居民出租，這在當前相關法律法規(guī)之下存在一定的模糊地帶。
此外，在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產權房問題？
2012年，當時還在擔任北京市國土局局長的魏成林就曾坦言，集體土地建租賃房與小產權房的差別就在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。
他認為，有一個辦法可以避免小產權房的出現(xiàn)，就是由政府把集體土地統(tǒng)一租過來，由政府統(tǒng)一建設。政府跟村集體簽協(xié)議，收益由政府跟村集體分成，政府從分成里拿一部分，把投資成本收回。在規(guī)定的期限之后，政府可以把房子還給集體，或繼續(xù)合作。
事實上，利用集體土地建租賃房“好處”不小，僅不占用地方國有建設用地指標，且可降低建設保障房的用地和拆遷成本。
0731-8978-3452
返回頂部
客服熱線：
