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“租售同權(quán)” 是否會改變國內(nèi)的住房市場格局？
龍騰造價 l 2017-07-24 09:04:12
從7月17日，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中最為矚目的一條則是——“具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。也就是說，以后在廣州租房，符合條件的承租人子女可就近入學(xué)。”該項政策就是“租售同權(quán)”，也是引發(fā)最近各地房地產(chǎn)市場的熱點話題。
“租售同權(quán)”：被放大的“福利”政策
租售同權(quán)這個概念在國內(nèi)并不是第一次出現(xiàn)，廣州的租售同權(quán)剛推出，住建部聯(lián)合公安部、財政部等共九個部門隨機就發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。其中，發(fā)展租賃市場給出了12個試點城市，鄭州正是其中之一。連續(xù)的政策推出，目的是想規(guī)范我國的住房租賃市場，并且大力發(fā)展租賃市場，首要目的還是維護城鎮(zhèn)化進程中由大城市高額房價下的“居住問題”，通過政策、行政監(jiān)管等規(guī)范整個租賃市場。
租賃市場要發(fā)展，要規(guī)范，廣州的“租售同權(quán)”會改變現(xiàn)有的住房市場格局嗎？
答案是當(dāng)然不會改變住房市場的格局。首先，廣州并不是國內(nèi)第一個實現(xiàn)“租售同權(quán)”的城市，杭州在十年前就就允許符合條件的租房者子女就近入學(xué)，但是對整個租房市場影響并不大，必須要符合所有的條件才能獲得熱門學(xué)校的機會，而這些學(xué)校則是優(yōu)先考慮房戶合一的學(xué)校，租賃符合條件的絕大多數(shù)只能等待調(diào)劑。
除此之外，廣州的“租售同權(quán)”存在這兩個問題，都不太容易解決：
1) 租約問題和學(xué)位占用
租房入學(xué)，那么意味著房東的房子存在學(xué)位價值，想要租用這個價值必須要簽署較長期的租賃合同，少則3年，多則6年及以上。不少閑置的學(xué)區(qū)房的投資者分為兩種，一種是購置了以后留給自己的孩子或者孫輩上學(xué)用，如果簽署長期租約，可能需要等待房東的孩子畢業(yè)，或者是租戶自己孩子沒有畢業(yè)就被收回房子供房東孩子使用；另一種則是投資性質(zhì)的，不用于自家孩子身上，一般這類是看房地產(chǎn)市場情況，隨時可能出售房產(chǎn)，對于租戶來說更不會簽署長期合同，或者簽署長期合同會中斷。
2) 租金溢價
毫無疑問，租售同權(quán)首先影響的則是學(xué)區(qū)房的租金上漲，不同于普通的房屋租賃市場，這個學(xué)區(qū)房的價值隨著學(xué)區(qū)門檻的降低而大大提升租賃價值，導(dǎo)致很多符合條件的房屋租賃上漲價格。甚至有些房東還提出了，長期合同需要一次性繳付3年或者6年的租金，金額甚至多達幾十萬，再加一點都足夠買房首付了。而且就算一次繳付清租金，熱門學(xué)校也有優(yōu)先錄取順序，租賃這種是最后的，名額不夠意味白花了這筆錢。
從上述分析得出，廣州的“租賃同權(quán)”對租賃市場的發(fā)展有一定的影響，但是不會過大，剛需仍然還是會自己自己購置房產(chǎn)。不用過度解讀“租賃同權(quán)”，實際應(yīng)用也只能給一小部分符合的人提供孩子入學(xué)的機會。
租賃市場會發(fā)展但不是以“租賃同權(quán)”為主
回到國家要大力推廣租賃市場方面，2016年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達3.5萬億。就租房市場的未來發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴(yán)重失衡，租房遠比買房合算的情況下，為什么沒有人選擇租房，因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。
越是在熱門的城市，租賃市場的存在越是會受到資源的影響增加一定的附加值。盡管如此，仍然有些“無附加值”的租賃房存在，這類租賃房受到整個市場的影響而波動，多數(shù)是由房地產(chǎn)中介進行管理租賃，這一類市場仍是絕大多數(shù)人的選擇，這一類的市場需要監(jiān)管，需要調(diào)控，需要形成一定的規(guī)范性，才能保障絕大多數(shù)租房者的利益。具有“附加值”的租賃房，也只是少數(shù)人的需求，其中還被各種條件約束，在價值和投資的雙重分析下，很多人最后還是選擇購房，而不是租賃入學(xué)的方式。
所以，綜合來看，“租售同權(quán)”只是租賃市場發(fā)展的“插曲”，并不會徹底影響整個房地產(chǎn)市場。國內(nèi)的租賃市場關(guān)乎到絕大多數(shù)人的利益，如何監(jiān)管，形成規(guī)范性才能首要解決的問題。據(jù)了解，鄭州關(guān)于開展住房租賃試點的方案已經(jīng)報批，目前還在進一步完善中，近期會以紅頭文件的形式印發(fā)實施。
一位參與方案制定的內(nèi)部人士透露，鄭州方案原則上是要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。比如要培育市場供應(yīng)主體，加大住房租賃市場供應(yīng)，進一步完善公共租賃住房制度，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，這對進一步規(guī)范鄭州住房租賃市場，實現(xiàn)老百姓住有所居，有進步意義。
“租售同權(quán)”：被放大的“福利”政策
租售同權(quán)這個概念在國內(nèi)并不是第一次出現(xiàn)，廣州的租售同權(quán)剛推出，住建部聯(lián)合公安部、財政部等共九個部門隨機就發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。其中，發(fā)展租賃市場給出了12個試點城市，鄭州正是其中之一。連續(xù)的政策推出，目的是想規(guī)范我國的住房租賃市場，并且大力發(fā)展租賃市場，首要目的還是維護城鎮(zhèn)化進程中由大城市高額房價下的“居住問題”，通過政策、行政監(jiān)管等規(guī)范整個租賃市場。
租賃市場要發(fā)展，要規(guī)范，廣州的“租售同權(quán)”會改變現(xiàn)有的住房市場格局嗎？
答案是當(dāng)然不會改變住房市場的格局。首先，廣州并不是國內(nèi)第一個實現(xiàn)“租售同權(quán)”的城市，杭州在十年前就就允許符合條件的租房者子女就近入學(xué)，但是對整個租房市場影響并不大，必須要符合所有的條件才能獲得熱門學(xué)校的機會，而這些學(xué)校則是優(yōu)先考慮房戶合一的學(xué)校，租賃符合條件的絕大多數(shù)只能等待調(diào)劑。
除此之外，廣州的“租售同權(quán)”存在這兩個問題，都不太容易解決：
1) 租約問題和學(xué)位占用
租房入學(xué)，那么意味著房東的房子存在學(xué)位價值，想要租用這個價值必須要簽署較長期的租賃合同，少則3年，多則6年及以上。不少閑置的學(xué)區(qū)房的投資者分為兩種，一種是購置了以后留給自己的孩子或者孫輩上學(xué)用，如果簽署長期租約，可能需要等待房東的孩子畢業(yè)，或者是租戶自己孩子沒有畢業(yè)就被收回房子供房東孩子使用；另一種則是投資性質(zhì)的，不用于自家孩子身上，一般這類是看房地產(chǎn)市場情況，隨時可能出售房產(chǎn)，對于租戶來說更不會簽署長期合同，或者簽署長期合同會中斷。
2) 租金溢價
毫無疑問，租售同權(quán)首先影響的則是學(xué)區(qū)房的租金上漲，不同于普通的房屋租賃市場，這個學(xué)區(qū)房的價值隨著學(xué)區(qū)門檻的降低而大大提升租賃價值，導(dǎo)致很多符合條件的房屋租賃上漲價格。甚至有些房東還提出了，長期合同需要一次性繳付3年或者6年的租金，金額甚至多達幾十萬，再加一點都足夠買房首付了。而且就算一次繳付清租金，熱門學(xué)校也有優(yōu)先錄取順序，租賃這種是最后的，名額不夠意味白花了這筆錢。
從上述分析得出，廣州的“租賃同權(quán)”對租賃市場的發(fā)展有一定的影響，但是不會過大，剛需仍然還是會自己自己購置房產(chǎn)。不用過度解讀“租賃同權(quán)”，實際應(yīng)用也只能給一小部分符合的人提供孩子入學(xué)的機會。
租賃市場會發(fā)展但不是以“租賃同權(quán)”為主
回到國家要大力推廣租賃市場方面，2016年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達3.5萬億。就租房市場的未來發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴(yán)重失衡，租房遠比買房合算的情況下，為什么沒有人選擇租房，因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。
越是在熱門的城市，租賃市場的存在越是會受到資源的影響增加一定的附加值。盡管如此，仍然有些“無附加值”的租賃房存在，這類租賃房受到整個市場的影響而波動，多數(shù)是由房地產(chǎn)中介進行管理租賃，這一類市場仍是絕大多數(shù)人的選擇，這一類的市場需要監(jiān)管，需要調(diào)控，需要形成一定的規(guī)范性，才能保障絕大多數(shù)租房者的利益。具有“附加值”的租賃房，也只是少數(shù)人的需求，其中還被各種條件約束，在價值和投資的雙重分析下，很多人最后還是選擇購房，而不是租賃入學(xué)的方式。
所以，綜合來看，“租售同權(quán)”只是租賃市場發(fā)展的“插曲”，并不會徹底影響整個房地產(chǎn)市場。國內(nèi)的租賃市場關(guān)乎到絕大多數(shù)人的利益，如何監(jiān)管，形成規(guī)范性才能首要解決的問題。據(jù)了解，鄭州關(guān)于開展住房租賃試點的方案已經(jīng)報批，目前還在進一步完善中，近期會以紅頭文件的形式印發(fā)實施。
一位參與方案制定的內(nèi)部人士透露，鄭州方案原則上是要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。比如要培育市場供應(yīng)主體，加大住房租賃市場供應(yīng)，進一步完善公共租賃住房制度，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，這對進一步規(guī)范鄭州住房租賃市場，實現(xiàn)老百姓住有所居，有進步意義。
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